南科周邊廠房供給比較：永康新市善化路竹

南科擴廠帶動供應鏈進駐，周邊廠房越來越難找。本文比較永康、新市、善化、路竹四個區域的供給狀況、物件類型與適合的產業，幫供應鏈廠商鎖定選址方向。

南科三期動工、半導體先進封裝與設備廠陸續擴產，最直接的結果是南科周邊廠房出租的供給越來越緊。7+1 近一年接到的供應鏈設廠需求，超過一半的共同條件是「三個月內要能投產」，但符合條件的現成廠房並不多。這篇文章比較永康、新市、善化、路竹四個區域的供給現況，幫你把搜尋範圍縮小到對的地方。

四個區域一次比較

區域	到南科車程	供給狀況	常見物件	適合產業
永康區	15 到 20 分鐘	供給最多，以既有工業區的 RC 與鐵皮廠房為主	300 到 1,000 坪 RC 廠房、廠辦	精密機械、零組件加工、設備維修服務
新市區	5 到 10 分鐘	最接近園區，現成廠房稀少，多為自建或長租	工業地、大型自建廠房	直接供應園區的材料與設備廠
善化區	10 分鐘	新開發區塊多，土地供給相對充足	工業地、新建標準廠房	需要新建潔淨空間的製程
路竹區（高雄）	20 到 25 分鐘	鐵皮廠房與乙工廠房供給穩定，價格較親民	200 到 800 坪鐵皮廠房、天車廠房	同時服務南科與路科、橋科的供應商

永康是台南廠房存量最大的行政區，7+1 目前在永康的委託物件以 RC 廠房出售為主，這類建物結構完整、多有使照，是供應鏈廠商最容易立即投產的選擇。缺點是廠齡普遍在 20 年以上，電力與消防常需要更新。

新市緊鄰園區，現成廠房幾乎是有一件就走一件；善化則有較多新開發的工業用地。如果你的進駐時程在 18 個月以上，這兩區的自建方案能取得完全符合製程的空間。台南七股科技工業區也在釋出產業用地，相關動態請見本週產業風向球第 34 期。

對於同時要服務南科與高雄園區的供應商，路竹是最務實的選擇。7+1 在路竹的物件涵蓋乙工廠房、農地與工業地，租金比新市低一到三成，大車進出方便。路竹科學園區周邊的農地整合案例可以參考路竹 1,500 坪農地整合紀實。

園區客戶的稽核越來越嚴，沒有工廠登記的供應商常被排除在合格名單外。使用分區與使照是第一道門檻。

半導體供應鏈的設備耗電高，契約容量與是否保留擴充空間，比目前的坪數更重要。

先租後買、或承租附帶優先購買權，是目前最多供應鏈廠商採用的策略。合約條款請參考簽約前務必確認的 5 件事。

南台灣科技園區整體的擴張版圖與投資時程，可以參考AI、半導體、電動車三引擎的南台灣科技園區擴張全圖；目前可立即帶看的物件請見台南廠房與工業地列表。

同等條件下，新市與善化的合法廠房租金普遍高於高雄岡山、路竹一到三成，永康因為供給較多而相對平穩。距離園區越近、能立即投產的物件，溢價越明顯。

如果進駐時程可以接受 18 個月以上，自建能取得完全符合製程的空間，長期成本較低。但南科周邊的工業地價格已經明顯上漲，須把土地成本與資金壓力一併計算。

路竹屬於高雄市，距離南科約 20 分鐘車程，同時鄰近路竹科學園區與橋頭科學園區，是許多供應鏈廠商同時服務台南與高雄園區的折衷選擇。

7+1 工商不動產深耕高雄、台南、屏東逾 30 年，45 位以上的專業顧問分設廠房買賣部、工業地產部、農地整合部與投資顧問部，從法規健檢、土地使用分區確認、實價分析、現場帶看到簽約點交，提供企業一站式的選址與資產配置服務，累積 3,000 件以上成功案例。

供應鏈廠商要進南科周邊，時間就是競爭力。告訴 7+1 您的產能與進駐時程，我們用最短時間鎖定可立即投產的物件。

圖片來源：Unsplash · Ben Griffiths（Unsplash License 免費商用）

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