廠房交易金額大、建物複雜，一份沒看清楚的文件，代價可能是幾百萬的補稅、拆除或無法登記。廠房產權調查怎麼做並不神秘，核心就是六份文件，每一份都有固定要看的位置。這篇文章把六份文件與五個常見地雷整理成清單，讓買方在出價前就能把風險看完。
必查的六份文件
| # | 文件 | 去哪裡查 | 重點看哪裡 |
|---|---|---|---|
| 1 | 土地與建物登記謄本 | 地政事務所或線上申請 | 所有權人是否與賣方一致、他項權利（抵押、地上權、預告登記）、有無查封或限制登記 |
| 2 | 地籍圖與建物測量成果圖 | 地政事務所 | 建物是否完全落在自有地號內、有沒有越界佔用鄰地或道路 |
| 3 | 土地使用分區證明 | 縣市政府都發局或工務局 | 是乙工、丁建還是農業區，決定能不能辦工廠登記 |
| 4 | 使用執照與竣工圖 | 建管單位 | 核准用途是否為工廠或倉庫、現況與竣工圖的差異即為增建 |
| 5 | 工廠登記資料 | 經濟部工廠公示資料查詢 | 登記狀態、登記的產業類別、是否為特定工廠登記與效期 |
| 6 | 土壤及地下水污染紀錄 | 環保機關列管場址查詢 | 是否曾被列為污染場址或控制場址，以及前手產業的污染風險 |
五個最常見的地雷
1. 增建沒有登記，卻算進總價
鐵皮加蓋的第二層、廠房後方的倉庫，若不在竣工圖與建物謄本上，就是未登記增建。這部分不能貸款、可能被要求拆除，卻常被算進坪數與售價。出價前先用竣工圖對照現況，把合法坪數與增建坪數分開計價。
2. 土地與建物所有權人不同
常見於家族持有的廠房，土地是父母的、建物是公司的。買方必須與所有權利人分別簽約，缺一個簽名就無法完整過戶。
3. 抵押金額超過成交價
謄本上的抵押權設定金額若高於成交價，代表賣方可能無法用價金清償，過戶會卡住。應由地政士設計價金信託或代償流程。
4. 位於農業區卻號稱可以設廠
「以前都這樣用」不等於合法。農業區廠房若沒有特定工廠登記，新買方無法辦理登記，未來還面臨 2040 年的大限。相關判斷請見特定工廠登記 2040 大限的 4 個選項。
5. 前手是高污染產業
電鍍、染整、化工前手的廠房，就算污染紀錄乾淨，也建議在簽約前自費採樣，並在合約中約定發現污染時由賣方負責整治。
產權調查之後，合約要寫進去的三件事
- 賣方保證所有權完整、無其他未揭露的權利負擔，違反時的解約與賠償條款。
- 增建部分的處理方式：拆除、保留或由買方承擔風險，並反映在價格上。
- 污染責任的歸屬與檢測費用的分攤。
7+1 對每一件委託物件都要求先完成上述調查再帶看，這是我們交易安全承諾的一部分。買方要付的稅費與費用，可以參考工商不動產買賣的 3 大稅務地雷。
常見問題
產權調查要花多少錢、多久？
謄本與地籍圖可以線上申請，每份數十元；使用分區證明與土壤污染查詢向地方政府申請，通常三到七個工作天。委託地政士或顧問公司做完整調查，費用依案件複雜度從數千元到數萬元不等。
謄本上有抵押權設定，還可以買嗎？
可以，但要在契約中約定由賣方於過戶前塗銷，或由買方價金代償後塗銷。抵押金額若接近或超過成交價，交易風險就很高，應由專業人員協助處理。
前手是電鍍廠，土壤污染紀錄乾淨就安全了嗎？
紀錄乾淨代表目前未被列管，不代表沒有污染。高風險前手的物件建議在簽約前自費做土壤採樣，並在合約中約定發現污染時的責任歸屬。
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