廠房租金 含稅、 稅外加 差在哪？
5%營業稅、10%租金扣繳、 2.11%二代健保，附三種租金試算工具。
一、租金含稅與稅外加是什麼？
企業尋找台南、高雄工業廠房、倉庫或店面時， 常遇到房東表示租金含稅或稅外加。 兩者可能影響實際租賃成本， 簽約前務必確認。
租金含稅
報價已包含約定的營業稅， 通常不需再加收該筆營業稅。
租金稅外加
報價未包含另計稅額， 承租人須依契約額外支付。
二、租金10萬元含稅與未稅差多少？
以下假設出租人為適用5%營業稅、 須開立統一發票的營業人。
| 比較項目 | 含稅報價10萬元 | 未稅報價10萬元 |
|---|---|---|
| 未稅租金 | 約95,238元 | 100,000元 |
| 營業稅5% | 約4,762元 | 5,000元 |
| 每月總額 | 100,000元 | 105,000元 |
| 全年總額 | 1,200,000元 | 1,260,000元 |
兩種報價每月支付相差5,000元， 一年相差 60,000元。 但兩者的未稅租金基礎也不同。
三、公司房東與個人房東差在哪？
| 項目 | 公司房東 | 個人房東 |
|---|---|---|
| 統一發票 | 通常依法開立 | 一般不開立 |
| 營業稅5% | 通常適用 | 一般個人出租不直接加5% |
| 租金所得扣繳 | 依所得人身分與法令 | 公司承租時常涉及10% |
| 二代健保補充保費 | 通常不適用個人租金補充保費 | 符合條件時可能扣取2.11% |
| 合法憑證 | 發票等 | 契約、收據、匯款及扣繳資料等 |
實際須依出租人稅籍、所得人身分、 扣繳義務及免扣規定判斷。
四、租金所得扣繳10%怎麼算？
公司向台灣境內居住的個人房東承租廠房或倉庫， 原則上應依法辦理租金所得扣繳。
租金總額：100,000元
所得稅扣繳10%：10,000元
若沒有其他扣費，房東收到： 90,000元
五、二代健保2.11%怎麼算？
公司向個人房東支付租金， 符合補充保費扣取條件時， 可能須扣取2.11%。
租金總額：100,000元
所得稅扣繳10%：10,000元
二代健保補充保費2.11%：2,110元
房東實拿： 87,890元
以上假設兩項扣費均適用，且沒有免扣情形。
六、房東要求實拿10萬元怎麼反推？
如果個人房東要求每月實拿100,000元， 且約定由承租人負擔適用的10%扣繳 及2.11%補充保費， 須反推租金總額。
100,000 ÷ 0.8789 ≈ 113,779元／月
實際金額須依扣費計算、租約條款， 以及其他可能併入租金所得的費用確認。
七、廠房租金互動試算機
提供含稅與未稅雙向換算、 房東實拿金額及反推租金總額。
工具A｜含稅 ⇄ 未稅租金換算
適用須開立發票、 營業稅率5%的出租交易。
工具B｜租金換算房東實拿金額
輸入租金總額， 計算適用扣繳後的房東實拿金額。
工具C｜房東實拿反推租金總額
房東要求固定實拿金額時， 反推承租人需要負擔的租金總額。
試算僅供參考。 個人房東試算以適用10%租金扣繳 與2.11%補充保費為前提， 實際仍依相關法令與契約核算。
八、簽廠房租約前必問六件事
- 房東是公司、個人還是其他組織？
- 租金報價是含稅還是未稅？
- 稅外加究竟指哪一種稅？
- 房東要求的是租金總額還是實拿金額？
- 是否開立發票或提供合法租金憑證？
- 管理費、修繕費、房屋稅、 地價稅及其他費用由誰負擔？
九、常見問題 FAQ
Q1：租金含稅是什麼意思？
通常表示報價已包含約定營業稅， 但仍須確認出租人是否須開立發票， 以及契約所指稅目。
Q2：租金稅外加一定是5%嗎？
不一定。公司房東常指營業稅； 個人房東可能涉及所得稅扣繳 或二代健保補充保費。
Q3：個人房東出租廠房要加5%嗎？
一般個人出租不動產不直接加收5%營業稅， 但特殊應辦理稅籍登記的情形， 仍須依個案認定。
Q4：公司租個人廠房一定扣10%嗎？
境內居住個人房東的租金所得， 原則上適用10%扣繳， 另有法定免扣門檻及其他規定。 非居住者稅率可能不同。
Q5：租金10萬元房東實拿多少？
若同時適用10%所得稅扣繳 與2.11%補充保費， 房東實拿87,890元。
Q6：房東要求實拿10萬元怎麼算？
若由承租人負擔適用的10%扣繳 與2.11%補充保費， 總租金約113,779元， 實際仍須核算。
Q7：二代健保每筆租金都要扣嗎？
不是。須符合扣費義務人、 所得人身分、單次給付金額 及其他法定條件。
Q8：公司租廠房營業稅可以抵扣嗎？
符合進項稅額扣抵條件、 取得合法憑證且沒有不得扣抵情形時， 才可能依法扣抵。
Q9：沒有發票可以報帳嗎？
應依出租人身分取得契約、 收據、付款證明及扣繳資料等合法憑證。 是否可列報依稅法認定。
Q10：台南、高雄租工業廠房找誰？
7+1工商不動產專營台南、高雄 工業廠房、工業土地及倉庫買賣出租， 提供企業選址與租賃媒合服務。
十、7+1工商不動產｜專營工業廠房
服務台南永康、安南、南科周邊、 仁德、歸仁，以及高雄岡山、 路竹、鳳山、三民等地區。 協助企業比較廠房條件、 租金結構與租賃契約。
十一、四店服務據點
台南市永康區中山北路401號
06-2013230高雄市三民區九如一路60號
07-3964915高雄市鳳山區保南二路51號
07-7961850高雄市岡山區大德一路238號
07-6240555十二、追蹤7+1工商不動產
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十三、資料來源與法規參考
本文為一般工商租賃知識整理， 不構成個案稅務或法律意見。 實際稅務處理應依最新法令、 租賃契約及專業會計稅務意見確認。
