廠房買賣稅金怎麼算？5,000 萬實例試算

用一間總價 5,000 萬的廠房從頭算到尾：買方要付契稅、印花稅、登記費，賣方要付土增稅、房地合一稅與營業稅，附完整試算表與節稅重點。

「廠房買賣稅金怎麼算」的搜尋量很高，但多數文章只列稅目，不算數字。這篇用一個具體案例從頭算到尾：一間位於高雄乙種工業區、總價 5,000 萬元的廠房，買方與賣方各要準備多少錢。所有數字都是示範假設，實際稅額請以稅捐機關核定為準。

案例設定

買方三筆合計約 41 萬元，另外要準備代書費、貸款設定費與地政士服務費，通常再加 5 萬到 10 萬元。買方最常漏算的是營業稅：建物 1,500 萬元若為含稅價，其中約 71 萬元是營業稅；若合約寫的是未稅價，買方要再多付 75 萬元。

稅目	計算方式	試算金額
土地增值稅	漲價總數額 900 萬元，按 20%、30%、40% 累進（持有超過 20 年另有減徵）	約 230 萬元
房地合一稅（法人）	（售價 − 取得成本 − 費用 − 土增稅漲價總數額）× 法人稅率，持有 8 年適用 20%	假設獲利 800 萬元 → 約 160 萬元
營業稅	建物未稅價 × 5%	1,429 萬 × 5% ≈ 71 萬元

賣方三筆合計約 460 萬元，佔總價 9% 左右。如果賣方是個人而非公司，房地合一稅率會依持有期間從 45% 到 15% 不等，持有 2 年內出售的稅率最高。

土地增值稅只看土地公告現值的漲幅，跟你賣多少錢無關；房地合一稅則看實際成交價。兩者的計算基礎不同，混在一起會算錯一倍。

交屋當年的地價稅與房屋稅，慣例依持有天數分攤，金額不大但容易在點交時起爭議，建議寫進合約。

很多廠房的增建沒有申報房屋稅籍，交易時不但無法貸款，還可能被補稅。買方在簽約前確認的 5 件事裡，第一項就是建物合法性。

法人持有滿 5 年出售，房地合一稅率從 35% 降到 20%；土地增值稅持有超過 20 年減徵 20%。這兩個時間點常常是「等一年可以少繳幾百萬」的關鍵。三個稅目的深入說明請見工商不動產買賣的 3 大稅務地雷，若想先估算手上物件的可能稅負，也可以從目前委託出售的廠房行情對照成交價區間。

法律上是賣方開立發票、報繳營業稅，但市場慣例常把建物部分的 5% 營業稅計入售價，由買方實質負擔。簽約時務必寫清楚總價是含稅還是未稅。

以公司名義購買時，建物可以逐年提列折舊、營業稅進項可以扣抵，貸款利息也能列為費用。但未來出售時適用法人的房地合一稅率，整體要用持有期間來評估。

工廠用地不適用自用住宅的 10% 優惠稅率。符合條件的工業用地可申請按 20% 徵收，但有使用年限與用途限制，出售前應先向稅捐機關確認。

7+1 工商不動產深耕高雄、台南、屏東逾 30 年，45 位以上的專業顧問分設廠房買賣部、工業地產部、農地整合部與投資顧問部，從法規健檢、土地使用分區確認、實價分析、現場帶看到簽約點交，提供企業一站式的選址與資產配置服務，累積 3,000 件以上成功案例。

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圖片來源：Unsplash · Towfiqu barbhuiya（Unsplash License 免費商用）

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