7+1工商不動產｜2026企業購廠指南
公司買廠房和個人買有什麼差別？
貸款、自備款、稅務、折舊、產權與出售完整比較
買工業廠房，應該登記在公司名下，還是由負責人以個人名義購買？兩者在資金安排、會計處理、稅務及未來處分方面都有差異。本文一次整理企業主購廠前應注意的重點。
資料整理：2026年10月27日
先看結論｜公司買不一定比較省稅，個人買也不一定比較容易貸款
若企業準備長期自用廠房，公司持有有利於資產與營運管理；若重視個人資產配置，個人持有也可能適合。但最終仍應比較銀行授信、資金來源、稅務、未來出售與傳承安排。
01｜公司買廠房 vs 個人買廠房比較表
| 比較項目 | 公司名義購買 | 個人名義購買 |
|---|---|---|
| 所有權 | 登記在公司名下 | 登記在自然人名下 |
| 銀行貸款 | 依企業財務、信用及擔保品審核 | 依個人收入、信用及擔保品審核 |
| 自備款 | 依核貸額度及公司資金而定 | 依核貸額度及個人資金而定 |
| 建物折舊 | 符合規定可依用途提列折舊 | 視所得類別及稅法規定而定 |
| 土地折舊 | 不得提列 | 不得提列 |
| 契稅 | 依買賣契稅規定辦理 | 依買賣契稅規定辦理 |
| 持有稅負 | 依實際用途及適用稅率 | 依實際用途及適用稅率 |
| 未來出售 | 依營利事業適用稅制處理 | 依個人適用稅制處理 |
| 資產管理 | 納入公司資產及會計管理 | 屬個人資產 |
| 傳承安排 | 須考量股權及公司治理 | 須考量繼承與贈與 |
實際情況須依公司型態、個人財務、物件條件及適用法規判斷。
影音解說｜公司買廠房和個人買有什麼差別？
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02｜貸款成數與自備款有什麼差別？
銀行審核工業廠房貸款時，不只看公司或個人名義，也會評估借款人還款能力、土地使用分區、建物合法性、擔保品及銀行鑑價。
銀行可能要求公司財務報表、營業資料、資金用途說明，以及負責人或其他保證人的相關資料。
銀行可能審核個人收入、資產負債、信用紀錄、資金用途及擔保品條件。個人購廠不代表適用住宅貸款條件。
3000萬元廠房自備款試算
| 假設貸款成數 | 貸款金額 | 價差自備款 |
|---|---|---|
| 60% | 1800萬元 | 1200萬元 |
| 70% | 2100萬元 | 900萬元 |
以上假設銀行鑑價等於成交價，僅供試算，非銀行核貸保證；尚未包含稅費、規費及營運週轉金。
03｜公司買廠房可以節稅嗎？
公司購買供營業使用的廠房，可能涉及固定資產認列、建物折舊、借款利息及其他費用的會計與稅務處理，但不是所有支出都能直接列為當年度費用。
購買3000萬元工業廠房的示範
假設合理分攤後，土地成本2000萬元、建物成本1000萬元：
| 資產項目 | 取得成本 | 折舊處理 |
|---|---|---|
| 土地 | 2000萬元 | 不得提列折舊 |
| 建物 | 1000萬元 | 依耐用年數、殘值及折舊方法計算 |
實際折舊金額須依資產性質、耐用年數、折舊方法及稅法規定計算，不能把整筆3000萬元直接作為建物折舊基礎。
營業稅進項稅額能否扣抵、貸款利息是否可認列及相關費用是否應資本化，也須依實際交易與憑證判斷。
個人購買廠房若依法用於出租或其他所得活動，也可能有適用的成本與費用認列規定，並非完全不能列報。
04｜公司與個人買廠房，要繳哪些稅？
買工業廠房可能涉及契稅、印花稅、登記規費及其他交易成本。買方是公司或個人，並不會讓原本應課的稅費自動消失。
買賣契稅計算方式
核定契價 × 6%
一般建物買賣契稅依核定契價計算，不是整筆土地加建物成交總價的6%。在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。
持有期間還應評估房屋稅及地價稅。工業廠房的實際使用情形、房屋課稅現值、土地適用條件及地方稅率，都可能影響持有成本。
05｜未來出售廠房，哪一種稅負比較低？
符合房地合一稅制課稅範圍的房屋及土地交易，個人與營利事業均可能適用相關所得稅規定，但稅率、計算方式與申報程序不同。
應確認取得日期、持有期間、交易所得及個人適用的房地交易所得稅規定。
應依營利事業適用規定計算交易所得與稅額，並評估公司帳務及後續盈餘分配。
出售土地亦可能涉及土地增值稅。工業廠房通常不能直接套用自住房地優惠。
買廠房之前，應同時試算買進成本、持有成本及未來出售稅負。
06｜公司買廠房，產權有哪些影響？
公司購買廠房，所有權屬於公司，不等於負責人個人的不動產。即使負責人持有公司全部股份，也不能將公司資產直接當作個人財產任意處分。
公司持有時，應評估公司治理、借款與擔保、公司債務、資產處分及股權傳承等問題。
個人持有時，則須考慮個人債務、繼承、贈與及未來出售安排。
07｜個人買廠房，再租給自己的公司可以嗎？
可以評估由個人持有廠房，再依真實租賃關係出租給公司使用，但應注意：
- 簽訂符合實際交易的租賃契約。
- 租金應合理，並留存付款紀錄。
- 依法處理租賃所得、扣繳及申報。
- 確認房屋稅、地價稅及其他稅務。
- 確認租賃用途符合土地、建物與工廠登記規定。
- 注意關係人交易及公司費用認列規範。
此方式可能符合部分企業的資產配置需求，但並非無條件節稅方案。
08｜三種常見購廠情境，該怎麼選？
可比較公司持有的資產管理、融資與折舊處理效益，同時評估企業現金流及經營風險。
可比較個人持有、出租給公司及未來傳承安排，但須評估貸款、租賃稅務及個人財產風險。
應將房地交易所得稅、土地增值稅、公司盈餘分配及交易成本納入比較。
以上為一般評估方向，實際應由銀行、會計師及相關專業人員依個案確認。
09｜買廠房簽約前必查清單
- 確認公司或個人的購買資金來源。
- 了解銀行初步鑑價與授信條件。
- 查核土地、建物謄本與抵押權。
- 確認土地使用分區、使用執照及工廠登記。
- 合理區分土地與建物取得成本。
- 試算契稅、登記規費及其他交易費用。
- 評估房屋稅、地價稅及折舊處理。
- 預先規劃出售、資產傳承及企業營運。
10｜公司買廠房常見問題 FAQ
Q1：公司買廠房一定比個人買划算嗎？
不一定。須比較貸款、自備款、稅務、資產管理及未來出售成本。
Q2：公司買廠房比較容易貸款嗎？
不一定。銀行會依借款人財務、信用、還款能力、物件鑑價及合法性個別審核。
Q3：公司買廠房可以全部列為費用嗎？
不可以直接將全部購買價款列為當年度費用。土地與建物須依規定分別認列，符合條件的建物可提列折舊。
Q4：公司買廠房需要繳契稅嗎？
適用的建物買賣須依規定申報契稅，買賣契稅一般為核定契價6%，並非整筆成交總價6%。
Q5：公司買廠房可以抵營業稅嗎？
須依交易是否課徵營業稅、合法憑證、實際用途及進項稅額扣抵規定判斷，並非公司購買就一定能全額扣抵。
Q6：個人買廠房可以出租給自己的公司嗎？
可以評估，但應有真實租賃關係，並確認租金、所得申報、扣繳及相關稅務規定。
Q7：公司買廠房，以後可以過戶給負責人嗎？
須依實際交易或移轉原因及相關法令辦理，可能涉及契稅、土地增值稅、所得稅及其他費用。
Q8：公司與個人出售廠房，房地合一稅一樣嗎？
不完全相同。個人與營利事業有不同的適用及申報規定，須依取得日期、持有期間、交易所得等條件確認。
11｜延伸閱讀｜廠房貸款與資金規劃
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官方法規與資料來源
本文為一般資訊整理，不構成個別稅務、法律或授信意見。實際貸款、折舊、稅額、申報及不動產移轉事項，應依主管機關最新規定，並由銀行、會計師、地政士或法律專業人士依個案確認。
