7+1工商不動產｜2026企業購廠資金指南
買廠房要準備多少自備款？
1000萬、3000萬、5000萬購廠資金一次看懂
買工業廠房不只要準備頭期款，還要考慮銀行鑑價、貸款成數、稅費、設備與搬遷成本。7+1工商不動產帶你快速掌握購廠預算。
一、買工業廠房需要多少自備款？
自備款並不是固定三成，主要取決於成交價格、銀行鑑價與實際核貸額度。部分銀行購置工業廠房貸款產品以七成為原則，但不代表所有案件都能貸七成。
| 廠房成交價 | 假設銀行貸7成 | 價差自備款 |
|---|---|---|
| 1000萬元 | 700萬元 | 300萬元 |
| 3000萬元 | 2100萬元 | 900萬元 |
| 5000萬元 | 3500萬元 | 1500萬元 |
以上為示範試算，假設銀行鑑價等於成交價、核貸七成，不包含其他購廠費用。
二、銀行鑑價不足，自備款會增加
假設一間廠房成交價3000萬元，但銀行鑑價只有2600萬元，並以銀行鑑價的七成核貸：
廠房成交價：3000萬元
銀行鑑價：2600萬元
假設貸款七成：1820萬元
價差自備款：1180萬元
原本預期準備900萬元，實際可能需要1180萬元，增加280萬元。這也是購廠前應先了解銀行鑑價的重要原因。
三、買廠房除了自備款，還有哪些費用？
| 費用 | 說明 |
|---|---|
| 契稅 | 適用的建物買賣契稅以核定契價6%計算，並非成交總價6% |
| 印花稅 | 依應稅憑證及法定計稅基準計算 |
| 登記規費 | 所有權移轉、抵押權設定等相關規費 |
| 代書費 | 依實際委託服務項目及約定計費 |
| 仲介服務費 | 依相關規範及雙方約定收費 |
| 銀行貸款費用 | 依銀行開辦、鑑價及設定等實際收費 |
| 設備與搬遷 | 機台、天車、消防、電力與搬遷等費用 |
四、不同貸款成數，自備款差多少？
| 廠房價格 | 貸款60%自備款 | 貸款70%自備款 |
|---|---|---|
| 1000萬元 | 400萬元 | 300萬元 |
| 3000萬元 | 1200萬元 | 900萬元 |
| 5000萬元 | 2000萬元 | 1500萬元 |
試算均假設銀行鑑價等於成交價，實際貸款成數依銀行審核結果而定。
五、買廠房前要準備什麼？
- 確認土地及建物謄本與產權狀況。
- 確認土地使用分區、使用執照與廠房合法性。
- 準備企業財務資料及還款能力證明。
- 提前向銀行了解初步鑑價與授信條件。
- 預估契稅、規費、代書費與仲介費。
- 預留設備搬遷、裝修及營運週轉金。
六、工業廠房貸款常見問題 FAQ
Q1：買廠房一定要準備三成自備款嗎？
不一定。三成只是貸款七成、銀行鑑價等於成交價的假設情境。實際可能需要更多自備款。
Q2：買3000萬元廠房，900萬元夠嗎？
不一定。還要考慮銀行鑑價、契稅、規費、仲介費、設備與搬遷費用。
Q3：銀行鑑價低於成交價怎麼辦？
可能需要增加自備款，建議簽約前先了解銀行初步授信條件，並重新評估購買預算。
Q4：公司買廠房和個人買廠房，貸款條件一樣嗎？
不一定。銀行會依借款人財務、信用、貸款用途與擔保品條件個別審核。
Q5：工業廠房貸款可以貸20年嗎？
部分銀行公開產品最長可達20年，實際仍須依銀行授信條件核定。
Q6：契稅是廠房成交價的6%嗎？
不是。適用的建物買賣契稅通常以核定契價乘以6%計算，而非整筆廠房成交價。
Q7：沒有使用執照的廠房能貸款嗎？
需依建物合法性、產權狀況及銀行授信政策判斷。未合法登記的建物可能不被計入擔保估值。
Q8：買廠房前可以先詢問銀行貸款嗎？
可以先提供物件與財務資料了解初步條件，但正式核貸仍以銀行最終審核結果為準。
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資料來源
本文為一般資訊與情境試算，實際貸款成數、稅費與核貸條件請以金融機構及主管機關最新規定為準。
