一、廠房成交價不等於實際入袋金額
廠房賣了5,000萬元，屋主真的能拿回5,000萬元嗎？
出售工業廠房時，除了成交價格，賣方還可能負擔土地增值稅、房地合一所得稅、仲介服務費及其他交易成本。
二、廠房賣方常見7大費用
| 費用項目 | 計算方式及說明 |
|---|---|
| 土地增值稅 | 依土地漲價總數額及適用條件計算，一般累進稅率為20%、30%、40%。 |
| 房地合一所得稅 | 依取得日期、課稅所得、持有期間及個人或法人身分判斷。 |
| 仲介服務費 | 依雙方約定收取，買賣雙方合計不得超過成交價6%。 |
| 代書費 | 包含契約製作、稅務申報、移轉登記等代辦費用。 |
| 印花稅 | 不動產買賣契據通常按契據金額千分之一計算，依實際文件及納稅義務判斷。 |
| 房屋稅及地價稅 | 依課稅規定及買賣契約約定辦理清算。 |
| 其他相關費用 | 貸款提前清償費、抵押權塗銷、測量、廠房整理及設備拆除等。 |
三、土地增值稅怎麼算？
土地增值稅主要依土地漲價總數額計算，並非直接以土地成交價乘上稅率。
| 一般稅率級距 | 稅率 |
|---|---|
| 第一級 | 20% |
| 第二級 | 30% |
| 第三級 | 40% |
實際稅額須考慮前次移轉現值、物價指數調整、土地改良費用及法定減免等條件。
四、2026年個人房地合一稅率
以下為個人出售適用房地合一稅2.0之境內房地的一般稅率。
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年，未逾5年 | 35% |
| 超過5年，未逾10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
五、廠房出售費用即時試算器
自行輸入成交價、稅費、仲介費及貸款餘額，即可試算出售淨額。
🏭 廠房出售金額試算
預估實際可拿回
※ 土地增值稅與所得稅須依個案先行估算後填入，本工具不會自動計算法定稅額。
※ 原始取得成本僅供比較，不會再次從出售現金中扣除。
※ 實際金額可能另涉及營業稅、其他債務或未列入費用。
六、5,000萬元廠房出售案例
假設廠房成交5,000萬元，土地增值稅150萬元、所得稅200萬元、仲介服務費200萬元、其他費用10萬元。
交易稅費合計：560萬元
出售淨額：4,440萬元
若無未清償貸款及其他額外費用，預估可取得4,440萬元。
以上為假設試算，不代表特定交易的實際稅額。
七、個人與公司出售廠房有何不同？
個人出售廠房，應確認取得日期、適用所得稅制度、持有期間及土地增值稅。
公司出售廠房，可能涉及營利事業所得稅、房地合一稅2.0及營業稅。
不同持有主體及交易條件，稅務計算可能不同，建議簽約前由會計師與地政士協助評估。
八、廠房出售常見問題 FAQ
Q1：賣廠房一定要繳土地增值稅嗎？
土地移轉原則上須依規定申報土地增值稅，但可能因法定免稅、減免或特殊條件而有不同結果，應以稅捐機關核定為準。
Q2：持有超過10年就不用繳房地合一稅嗎？
不是。個人房地合一稅2.0一般案件，持有超過10年適用15%稅率，不代表免稅。
Q3：賣廠房仲介費一定是4%嗎？
不是。仲介服務費依委託契約約定，買賣雙方合計不得超過成交總價6%。
Q4：公司名下廠房出售，稅金一定比較高嗎？
不一定。公司與個人的課稅方式不同，應依實際交易條件及適用稅制判斷。
Q5：廠房還有銀行貸款，可以出售嗎？
通常可以，但應先確認貸款清償金額、抵押權塗銷流程及提前清償費用。
九、出售廠房前建議先做3件事
① 確認土地與建物資料
查明土地使用分區、建物登記狀態、取得日期及權利負擔。
② 先估算交易成本
試算土地增值稅、所得稅、仲介費及貸款清償成本。
③ 尋找專營工業不動產團隊
由熟悉工業土地與廠房交易的團隊，協助市場分析、買方媒合及交易流程規劃。
深耕南台灣工業不動產市場，專營工業土地、廠房買賣與租賃。
協助屋主了解市場行情、交易流程及出售成本。
官方LINE：@610dfsau
LINE立即諮詢 7+1工商不動產官網
