⚠️ 錢是我出的，土地卻不是我的名字？

買土地、買廠房時，有些人因家庭、 資金安排或其他因素， 選擇將不動產登記在親友名下。

這種安排可能構成法律上的「借名登記」。 但實際出資，不代表一定能直接主張自己就是 土地登記上的所有權人。

借名登記一旦發生爭議， 可能牽涉數千萬甚至上億元的不動產權益。

一、什麼是借名登記？

借名登記是指一方將自己的財產， 約定以另一方名義辦理登記， 並由雙方約定財產的管理、使用及返還方式。

在台灣，借名登記並非一律無效， 其契約效力仍須依個案是否違反強制規定、 公序良俗及其他法律要求判斷。

特別要注意，借名登記契約的內部約定， 與不動產對外的登記及第三人權利， 是需要分別判斷的法律問題。

🎬 借名登記是什麼？ 土地我出錢，名字卻是別人的？

買土地、廠房前一定要了解！ 透過影片認識借名登記的5大風險， 了解產權爭議可能帶來的影響。

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二、借名登記最常見的5大風險

風險1｜登記人擅自出售土地

土地登記在出名人名下， 若出名人未經借名人同意便出售土地， 可能造成重大產權爭議。 借名人能否請求返還土地、 撤銷相關處分或要求損害賠償， 須視具體交易及第三人權利情形判斷。

風險2｜土地被設定抵押權

出名人可能以登記名下的不動產向銀行融資， 使土地產生抵押權負擔。 若債務未獲清償， 不動產甚至可能面臨強制執行風險。

風險3｜出名人過世產生繼承糾紛

當出名人死亡， 借名登記關係及返還請求可能牽涉繼承人， 使原本單純的雙方約定變得複雜。 借名人往往需要提出證據， 證明借名登記關係及相關權利。

風險4｜沒有書面契約，舉證困難

若雙方僅有口頭約定， 日後發生爭議時， 可能需要透過匯款紀錄、購買契約、 稅費支付資料、通訊紀錄等證據， 證明借名登記關係確實存在。

風險5｜稅務與所有權移轉問題

借名登記涉及土地及建物所有權移轉時， 可能衍生土地增值稅、契稅、 贈與稅或其他稅務問題。 實際是否課稅及如何計算， 應依交易性質與主管機關認定判斷。

三、買工業土地、廠房前必查的6件事

1. 確認土地與建物登記所有權人。
2. 調閱最新土地、建物登記謄本。
3. 確認有無抵押權、查封或其他限制登記。
4. 確認實際交易對象是否具有處分權限。
5. 了解有無借名登記或其他權利爭議。
6. 必要時委請律師、地政士及稅務專業人員審查。

特別提醒：土地登記謄本可以協助查核登記權利， 但無法單憑謄本確認是否存在所有未揭露的借名約定。

四、借名登記的土地可以要求返還嗎？

若借名登記關係有效存在， 借名人可能在契約終止或其他法定事由發生後， 依具體法律關係請求返還財產或移轉登記。

但是否能順利取回土地， 仍取決於契約效力、證據、 第三人權利及土地目前的登記狀態。

因此，不應認為只要保留付款證明， 就一定可以直接將土地登記回自己名下。

五、買廠房不只看價格，更要看產權

工業不動產交易除了土地位置、面積、 使用分區、廠房設備及價格， 產權是否清楚同樣重要。

7+1工商不動產深耕南台灣30年以上， 專營工業廠房、工業土地買賣與租賃， 透過四店跨區聯賣， 協助企業尋找符合需求的工業不動產。

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