高雄鳥松180億公辦都更簽約！ 澄清湖6棟新地標啟動， 周邊房地產與商業發展受關注
發布日期：2026年10月22日｜ 7+1工商不動產・高雄產業新聞
一、鳥松180億公辦都更案正式簽約
本次開發案位於高雄市鳥松區， 鄰近澄清湖棒球場與高雄長庚醫院， 由高雄市政府與台灣人壽合作推動。
此案以運動休閒與樂齡健康產業為核心， 結合旅宿、健康服務及居住空間， 打造複合式城市生活園區。
開發願景為「高雄曼哈頓．大中央公園」， 期待運用澄清湖周邊綠地與運動資源， 提升整體公共服務及商業機能。
二、180億元將興建哪些設施？
| 規劃項目 | 內容 |
|---|---|
| 商旅建築 | 規劃3棟，發展旅宿及相關服務機能 |
| 健身及都更設施 | 規劃1棟，整合健康及運動機能 |
| 出租住宅 | 規劃2棟，提供租賃居住空間 |
| 公共健康設施 | 市府預計分回約1,200坪體能健康設施 |
| 澄清湖棒球場 | 規劃升級球場設備與營運服務 |
| 交通串聯 | 規劃結合捷運黃線及立體連通設施 |
依公開資料，運動休閒專用區基地約2.87公頃； 若納入棒球場及周邊公園等整體規劃範圍， 約為12.43公頃。 兩者範圍不同，不宜混為同一基地面積。
三、捷運黃線與澄清湖生活圈發展
鳥松區擁有澄清湖、長庚醫院、 澄清湖棒球場及多處公園綠地。 本次都更案進一步整合運動、 旅宿、健康照護與居住機能。
未來若捷運黃線及相關連通設施 依規劃逐步完成， 將有機會改善周邊交通便利性， 提升不同產業進駐與活動的可能性。
四、鳥松都更對商業不動產有何影響？
1. 旅宿與商業服務需求
運動賽事、商旅及休閒活動， 可能帶動餐飲、零售、 健康服務與周邊商業空間需求。 實際成效仍取決於園區營運及消費人流。
2. 企業辦公與服務據點
若健康、運動及旅宿產業形成群聚， 相關企業可能評估設置辦公室、 服務據點及營運空間。
3. 鳥松、仁武周邊土地市場
大型開發案可提高周邊區域關注度， 但土地是否適合開發， 仍須確認都市計畫使用分區、 建築限制、道路條件及土地權屬。
4. 工業廠房市場的間接影響
鳥松都更案本身並非工業區開發案， 不能直接視為新增工業用地供給。 不過，周邊產業活動及企業布局， 仍可能間接影響部分倉儲、 物流或服務型廠房需求。
五、投資高雄土地與商用不動產要注意什麼？
- 土地使用分區： 確認是否允許預定用途， 不能只依附近建設判斷可開發性。
- 建築與使用執照： 查明合法用途、建築面積及使用限制。
- 交通條件： 評估道路寬度、車輛出入、 停車空間及實際交通動線。
- 市場供需： 檢視周邊租金、空置率、 成交行情及未來供給。
- 開發時程： 簽約不代表立即完工， 仍須留意審議、施工及營運進度。
- 交易成本： 評估土地增值稅、契稅、 房地合一所得稅及其他適用費用。
六、7+1工商不動產觀點
鳥松180億元公辦都更案， 顯示高雄持續透過大型公共建設 與民間投資推動城市發展。
對企業與不動產投資人而言， 除了關注鳥松與澄清湖生活圈， 也可以同步觀察仁武、鳳山、 大寮及北高雄產業區域的發展。
7+1工商不動產提醒： 看見重大建設，更要看懂土地條件。
從工業土地、合法廠房、 商業不動產到企業設廠需求， 都應先確認法規、 市場條件與實際使用需求， 再進行交易決策。
七、鳥松180億都更常見QA
Q1：鳥松180億都更案在哪裡？
位於高雄市鳥松區山水段運動休閒專用區， 鄰近澄清湖棒球場及高雄長庚醫院。 運動休閒專用區基地約2.87公頃， 整體相關規劃範圍約12.43公頃。
Q2：鳥松180億都更預計何時完工？
依2026年10月21日公開報導， 全案預計2032年完工啟用。 實際進度仍應以主管機關 及實施者後續公告為準。
Q3：都更案會讓鳥松房價上漲嗎？
大型建設可能改善區域機能， 但房價受到利率、供需、 交通、人口與經濟條件影響， 無法保證因都更案而上漲。 建議以實價登錄及市場交易資料評估。
Q4：這個都更案會新增工業用地嗎？
本案主要為運動休閒專用區開發， 規劃商旅、健康及出租住宅等設施， 並非新增工業區或工業用地的計畫。
Q5：鳥松周邊土地都可以蓋商業設施嗎？
不一定。土地能否興建商業設施， 須依都市計畫使用分區、 土地使用管制、建築法規 及個案許可條件判斷。 不能因鄰近都更案， 就認定所有土地都能作商業用途。
Q6：想投資高雄土地或買賣廠房，應先查什麼？
建議先確認土地謄本、地籍資料、 使用分區、建物登記、 使用執照、道路出入條件、 交易價格與稅費。 工業廠房還須確認合法使用用途， 必要時洽詢主管機關及專業人士。
八、新聞來源與延伸閱讀
高雄市政府｜2026年10月21日
高雄市政府都市發展局
中央社｜2026年10月21日
九、7+1工商不動產｜四店聯合服務
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